后拍地限价时代的北京——看西北旺地区何去何从_房产观澜_论坛社区

发布时间:2022年07月22日
       近日, 北京公布海淀区永丰3地块商品房销售均价不超过5.34万元/平方米, 最高单价不超过5.61万元/平方米,

大兴黄村地块销售均价不超过55800元/平方米, 最高单价不超过58500元/平方米。
       小弟的主要活动区在海淀, 对黄村了解不多, 所以来分析一下西北旺区买卖双方的最佳攻略。背景:永丰遗址所在的王西北, 大部分较便宜的待售二手房建于1990年代。众所周知, 我国的房地产市场在2000年左右开放, 所以老房子的质量通常都很差。中短期内应该没有办法搬迁。其实从生活的角度来说, 是很不合适的。然而, 即使是这些房屋, 仍然挂牌在 71, 000 平方米左右。直观:显然, 如果挂牌价在这个价位, 一般买家显然不会出手。因为再过一两年, 你就能以更便宜的价格买到新房。然而, 房价已经涨到了这个地步。不少卖家虽然心理有所松动, 但依然高价挂起。毕竟, 大家切肉的时候都会犹豫。那么现在卖家的最佳策略应该是什么?为什么?最坏策略:不降价, 爱不买。暂时没有受到土地拍卖影响的其他地区的业主, 如果不着急花钱, 还是有信心去做的。不过, 由于售价有限, 开发商希望能尽快拿回这笔钱。尝试拥有5000-6000套住房, 是的对于整个北京市场来说, 完全消化可能只需要一天的时间。不过这房子其实挺尴尬的, 周边设施也很差;由于售价有限, 实际上不可能成为该区域的高端, 这使得该区域不是纯粹投资者的首选。毕竟, 真的没有地方。因此, 它实际上抓住了大部分居住的购房者和一小部分改善需求。
       而这些人, 也是当下二手市场的主要购买力。对于买家来说, 如果你现在花560万(以后可以买至少100平米的新房)买一套单价7w以上, 最大80平米的老房子, 你也需要有超过200万的现金在手。虽然人民币在大环境下是贬值的, 但这部分现金是在北望地区买房的保值。即使采取最简单的理财方式(年利率5%), 年收入依然可以达到10w。在工作区附近租一间非常漂亮的房子是完全可能的。只要采用稍微聪明一点的投资方式, 年回报率达到10%以上并不难。这样一来, 如果这些人下定决心要住在北北王, 他们应该一点也不着急。虽然还是有5000-6000套买不到的情况, 但毕竟数量真的很大, 个人觉得买不到是因为真的不想买。中策略:提早降价, 尽快成交, 换楼。新建的楼盘虽然不会是高档住宅, 但毕竟是新家, 质量绝对比1990年代的房子好很多。因为现在住老房子的卖家, 或者投资王西北老房的卖家在市场还在高位的情况下, 抢先降价, 尽快抢到急需、想在王西北买房的购房者。比如现在80平米, 7w挂牌的房子, 如果降价到6w, 有人接手, 价格就是480w。比如说这样的钱, 两年之内最普通的理财, 每年可以得到25w的收入。其实持有近500w, 有很多银行主导的收益保证, 10%理财。当然, 这需要洞察力。买房两年后, 手头至少有550w, 可以换成至少100平米的新房。当然可以全额购买, 但更好的选择是贷款并使用杠杆。如果是首套房, 利率还可以打折。就算全是商业贷款, 利率在4%左右, 手头现金最保守的理财也能赚5%, 手头有330w的流动资金(假设首付40%), 这每年都是积极的, 可以看出准其他资产值得投资的闪电。资产再次大涨。最好的策略:早点降价, 早点完成交易, 然后在别处投资。上述房地产置换的原因是, 很多人一直认为房地产是最有价值的, 未来仍将是最强劲的增长。但事实并非如此。
       不可否认, 中央希望未来房地产稳增长, 但如果房价继续折合成美元, 未来五到十年房价不会下跌是好事.所以如果这个楼盘卖掉了, 还有其他的常住户口, 在高位抛售后购买西北旺区是不明智的。其他领域可选有利可图的投资。当然, 这需要更多的智慧, 而且没有答案, 所以它可以是最好的策略。无论如何, 这一次, 北京政府愿意降低政府收入来稳定房价(因为用的是过去三个月的平均价格, 实际上是对当前市场的降价),

这已经给了很多人认为政府不愿意减少这部分收入。一个响亮的耳光打在脸上。北京今年的土地拍卖计划仍未完成。年底最后两个月, 买卖双方都要密切关注土地拍卖行情, 尤其是限价情况。如果看年均值, 未来十年房价应该是先横盘整理, 然后稳步增长。但是因为近三四个月的涨价太疯狂了, 如果看月均线, L型预期很明显, 就是先下跌, 后横盘整理, 再稳步增长。跌了多少?政府给出了明确的答复。